최근 임대차 3법이 개정되며 전세 세입자, 임대인들의 발빠른 대응이 주위에서 쉽사리 보인다.
가령, 지인 A는 주변 시세보다 싸게 전세를 구해서 신축 아파트에 거주 중이었는데 그새 전세 집값이 폭등하며 1년 사이에 전세가 1.5억이나 올랐다. (세종시 이야기다..)
그래서 집주인에게 재계약을 원한다고 이야기 하였으나 집주인은 본인이 들어와서 살꺼라며 재계약 연장을 거부하였습니다.
물론, 지금 상황에서 집주인이 본인이 들어와서 살 것이라고 이야기하면 방법이 없습니다 ㅠ
그럼에도 불구하고 상황을 잘 아는 것은 중요하기 때문에,
계약갱신요구권을 어떻게 행사 할 수 있는지 알아보려고 합니다.
지금 사는 지역군이 좋아서 전세를 포기하고 싶지 않거나
여러 다양한 개인의 사유가 있을 것이라고 생각합니다.
집주인과의 협상에서 유리한 고지를 차지하기 위해서는 일단 상황과 조건을 잘 아는 것이 중요합니다.
임차인의 권리인 계약갱신요구권은 언제 행사할 수 있나?
=임차인은 희망하는 경우 1회 계약갱신을 청구할 수 있다. 법 시행 이전에 계약했더라도 현재 존속 중인 임대차는 모두 적용된다. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없다. 다만 2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 임대차계약은 계약 만료 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사해야 한다. 이 기간을 지키지 않으면 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.
또 그동안 계약이 묵시적으로 갱신됐더라도 계약갱신요구권이 행사됐다고 보지 않는다. 임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정했더라도 이는 임차인에게 불리한 약정이므로 효력이 없다.
임대인이 계약갱신요구권을 거부할 수 있는 경우는?
임차인이 2회 이상 월세를 연체했을 경우에 거부할 수 있다. 또 임차인이 부정한 방법으로 임차한 경우나 주택을 크게 파손했을 경우, 임대인의 동의 없이 해당 주택을 전대(빌린 것을 다시 다른 사람에게 빌려줌)한 경우 등도 계약 갱신을 들어주지 않을 수 있다. 임대인을 보호하기 위해 갱신 거절 사유를 두고 있다.
임대인(자식이나 부모 등 직계 존·비속도 가능)이 해당 주택에 실제 거주하려고 할 경우에도 거절할 수 있다. 이때 직접 거주 의무가 있는 것은 아니어서 사정에 따라 주택을 2년 동안 비워둘 수는 있지만, 제3자에게 임대를 해서는 안 된다. 제3자에게 임대한 것이 드러나면 계약갱신요구권을 행사한 임차인에게 손해배상을 하도록 되어 있다. 주택을 비워둔 것도 허위로 계약갱신을 거절한 것으로 판단되면 손해배상책임은 없지만 일반 불법행위 책임을 지게 될 수는 있다. 손해배상은 계약갱신을 거절할 당시 월 단위 임대료의 3개월분, 거절로 인한 임차인이 입은 손해액, 제3자 임대료(월 단위)와 갱신 거절 당시 임대료(월 단위) 차액의 2년분에 해당하는 금액 등 세 가지 경우에서 가장 큰 금액으로 정한다. 정부는 제3자 임대 여부를 확인할 수 있도록 갱신 거절당한 임차인이 해당 물건의 임대차 정보를 열람할 수 있게 할 계획이다.
5% 이내 임대료 상한제는 언제 적용되나?
임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사할 경우에 적용된다. 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려해 조례를 통해 임대료 인상 제한을 5%보다 낮추는 것도 가능하다. 하지만 조례로 법정 상한선인 5%를 넘게 정할 수는 없다.
임대인과 임차인이 합의로 5% 넘는 갱신 계약을 체결할 수 있나?
계약갱신요구권을 행사하지 않았을 경우에는 가능하다. 예를 들어 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않고 5% 이상 계약을 맺은 뒤 남아 있는 계약갱신요구권을 다음에 행사할 수 있다. 반면 계약갱신요구권을 행사하고도 5% 넘게 계약을 체결했다면 이는 효력이 없다. 이미 임대료를 지급했다면 초과 지급분의 반환을 청구할 수 있다.
임대인이 5% 인상을 요구하면 무조건 들어줘야 하나?
임대인은 조세, 공과금, 그 밖에 부담의 증감이나 경제 사정 변동 등을 이유로 임대료 인상을 요구할 수 있다. 하지만 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이다. 구체적인 인상률은 임대인과 임차인이 협의해 정할 수 있다. 서로 의견이 일치하지 않으면 분쟁조정위원회에서 조정받을 수 있다.
임차인이 끝까지 거부하면 임대료를 올릴 수 없나?
당사자들의 합의가 없으면 5% 인상은 사실 불가능하다. 분쟁조정위 조정마저 거부하면 소송을 해야 하는데 쉽지 않을 것이다. 어느 정도 선에서 원만하게 합의를 이룰 것으로 본다.
즉, 앞서 논의를 종합할 때 임대인의 입장에서는 임대인이 전세가격을 과도하게 올리려 한다면 계약갱신요구권을 행사하고 5% 이내의 인상으로 임대료 인상을 방어하는 수준에서의 조치가 가능할 것 같습니다.
혹은 현재 사는 기간 동안만 살고 평수를 낮춰서 매매로 이사를 가거나
다양한 옵션은 존재합니다.
그리고, 임대차 민원 방문상담소의 변호사는 "계약갱신요구권 행사를 위해 임대인에게 미리 알리고 내용 증명을 보내는 것이 좋다."고 하였습니다.
끝으로, 세상에 죽으란 법은 없습니다.
협상은 늘 열려있고
스스로를 믿고 발품을 파는 것도 중요합니다.
항상 응원합니다. 건승하세요~:)
그리고 혹시 추가로 더 궁금하신 점이 있으시면 댓글로 남겨주시면,
정리하여 후속 포스팅으로 돌아오겠습니다~!^^
행복한 연말되세요. Happy New Year
- 하랑 드림
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